7月土拍市场“缩量提质”：一线城市溢价率创年内新高，单价“地王”频现
每经记者｜刘颂辉 每经编辑｜魏文艺
“上海诞生新的全国单价地王项目”“深圳土地单价时隔十年再破纪录”⋯⋯7月份，多个热点城市的土拍消息频登热搜榜，引起市场广泛关注。
《每日经济新闻》记者梳理各机构统计数据发现，7月土地市场总体供应面积同比下降，但多地土拍却刷新了当地楼面价纪录。尤其是一些“绝版地段”“多年断供区域”的高品质宅地入市出让，引来众多房企的激烈争夺。如上海、深圳、苏州等地陆续拍出高溢价、高总价、高单价地块，土地市场“缩量提质”特征显著。
中指研究院企业研究总监刘水8月1日接受《每日经济新闻》记者书面采访时表示，从各城市群的土地出让金额来看，长三角位居四大城市群之首，央企、国企和地方国资房企仍是拿地主力，民企仅在重点深耕区域补充土储。
“土地市场争夺激烈，一方面是由于房企希望抓住窗口期，在核心城市的优质地块进行补仓。另一方面，今年以来各地释放的优质地块和稀缺项目吸引了房企的目光，稀缺性决定了竞争的激烈性。”刘水认为，接下来，北京、上海、深圳、杭州、成都等热点城市的核心地块或将继续保持高溢价成交。而三四线城市则以底价成交为主，部分城市可能通过优化供地结构、降低起拍价格等方式吸引房企投资布局。
一线城市溢价率创年内新高
据克而瑞数据，7月全国土地市场成交规模迎来季节性环比回落，土地成交建筑面积、金额分别环比下降13%、18%；供应建筑面积低位运行，为6181万平方米。
7月份，克而瑞重点监测城市的土拍平均溢价率达9.9%，为2025年二季度以来月度新高，主要是下半月两周接连出让了多宗优质宅地。其中，一线城市土拍溢价率大幅攀升，上升至25.7%，创下今年以来的月度新高；三线城市土拍溢价率小幅上升至4.6%，较上月增加1.2个百分点；二线城市土拍溢价率下降1.1个百分点至6.2%。
7月14日，深圳前海深港合作区核心桂湾片区一宗宅地出让，共吸引12家房企角逐。经过158轮激烈竞价，该地块被招商蛇口以总价21.55亿元、楼面价84180元/平方米、溢价率86.10%竞得。这也是时隔十年，深圳宅地楼面价首次突破8万元/平方米关口，成为深圳单价“地王”。
来源：中指研究院
7月23日，绿城中国以总价46.67亿元、楼面价65242元/平方米、溢价率8.74%竞得位于苏州市苏园土挂(2025)04号地块，刷新苏州楼面价历史纪录，并且成为江苏省单价“地王”。
7月27日，备受市场关注的上海徐汇衡复风貌地块正式出让，最终被民营企业上海祺祥旺宇置业公司以总价12.25亿元、楼面价20.03万元/平方米、溢价率22.38%竞得，一举刷新了上海乃至全国涉宅用地楼面价纪录。此前该纪录为今年2月出让的上海静安寺C050101单元095-7地块，成交楼面价16万元/平方米。
来源：中指研究院
中指研究院数据显示，7月，溢价率超过10%的地块出现在杭州、上海、成都、武汉、青岛、南京、深圳和长春等城市。其中，长春经开区一宗地块溢价率最高达到100%，上述深圳前海深港合作区地块溢价率也超过86%。
从全国住宅用地成交总价TOP10来看，高总价地块主要集中在上海、杭州和深圳。其中，上海有5宗地块入围，总成交金额高达244亿元，其中虹口区北外滩地区hk315-11地块以总成交价65亿元位列月度榜首。杭州和深圳各有2宗地块入围，总成交金额分别为46亿元和45亿元。
克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，7月，武汉、济南、西安均有宅地流标或撤牌，因为未来销售前景确定性不足或未达出让预期，未能成功如期出让。不过，整体土地流拍率9%，处在近年低位。
在马千里看来，中央城市工作会议时隔十年再度召开，将2025年以来加快推进的城市更新工作站位进一步拔高，要求优化城市空间结构，并提及加快构建房地产发展新模式。随着各地城市化高质量发展的进一步推进，土地使用效率的进一步挖潜，预计各地将迎来更多优质宅地入市。
上海土地交易市场一角 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄
将延续“缩量提质”市场特征
如同今年不断升温的夏季，土地市场各家房企参拍气氛热烈。
中指研究院数据显示，今年前7个月，TOP100企业权益拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，相比6月小幅增长1个百分点。中海地产、绿城中国和保利发展分别以542亿元、522亿元和424亿元的权益拿地金额排在前三位。
2025年1—7月房企权益拿地金额和面积TOP10 图片来源：中指研究院
据刘水介绍，今年前7个月，重点城市拿地金额TOP10房企中，以央企、国企和地方国资为主力，这些企业继续聚焦核心城市并加大力度补仓。而民企仅在重点深耕区域补充土储。
如招商蛇口在北京、上海、南京和成都等四个城市的拿地金额均进入当地前十；建发房产则在杭州、北京、苏州和成都四个城市的拿地金额进入当地前十。民企方面，滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额第一；兴耀房产集团在杭州、大华集团在上海均增加土地储备；嘉禾兴地产则进入成都拿地金额榜前十。
在今年前7个月房企全口径新增货值榜上，绿城中国、中海地产和保利发展位列前三，金额分别为1116亿元、935亿元、907亿元。TOP10企业全口径新增货值总额6871亿元，占TOP100企业的43.5%，TOP100企业新增货值门槛为55亿元。
2025年1—7月房企新增货值TOP10 图片来源：中指研究院
在政策层面，7月多地发布了供给侧管理优化新政。如北京于7月10日印发《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障+市场”住房供应体系。这不仅给房地产市场带来更有活力的市场化宅地，并且进一步丰富了宅地供应的结构。
成都于7月21日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，提出在四方面提升供应质量，包括完善“人房地钱”联动机制、推动区域均衡发展、分板块灵活制定商服自持比例、支持高品质住宅建设。
马千里分析指出，下半年土地市场有望维持适当的竞拍热度，在合理的交易规模下为稳市场提供更多动力，释放更多稳定信号。集聚大量外来人口的核心城市，以及经济发展水平较高的中小城市，在合适的开发指标之下，城市更新类宅地在助力城市焕新发展的同时，也为房地产市场带来了更多强确定性的投资标的，并持续提振从业者和需求侧信心。
刘水则提醒道，短期来看，房企当下更加注重项目的安全性与盈利的确定性，北京、上海、深圳和杭州等热点城市的核心地块，凭借稀缺属性预计仍将频现高溢价成交，成为房企争夺的焦点。不过，仍需避免获取高价地，防止因单价过高而为项目后续开发带来挑战。“产品力竞争升级，得房率提升、外立面材料升级成趋势，已在倒逼开发商提升设计能力，拿到地以后如何打造‘好房子’，是企业未来的一个考验。”
